Le dispositif Denormandie Ancien expliqué en 7 points

Vous vous posez des questions sur les dispositifs qui existent pour, entre autres, réduire vos impôts, améliorer votre patrimoine, investir dans l’immobilier, etc…

Je vous propose de vous expliquer dans ce blog les dispositifs existants d’une façon simple mais complète. Aujourd’hui je commence par le dispositif « Denormandie Ancien » expliqué en 7 points, dispositif qui tire son nom du Ministre, Monsieur J . Denormandie, qui a proposé le projet de loi au gouvernement.

1. Le dispositif « Denormandie Ancien[1] », c’est quoi ?

Ce dispositif est une extension du dispositif PINEL 2 (voir définition en fin d’article) qui permet aux investisseurs locatifs de réduire leur impôt sur le revenu par la réhabilitation de logements anciens situés dans les centres-villes de petites et moyennes agglomérations et dans certains territoires qui ont besoin d’être valorisés.

2. Qui peut en bénéficier et sous quelles conditions ?

Les bénéficiaires :

Il y a 2 catégories de personnes qui peuvent en bénéficier, s’ils remplissent les conditions :

a) Les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien pour louer à des ménages modestes et qui en contrepartie pourront réduire leurs impôts sur le reven .

b) Les promoteurs qui rachètent un immeuble ancien dans la zone reconnue dans le dispositif et le rénovent avant de revendre les appartements à des investisseurs locatifs qui le loueront à des ménages modestes.

Quelles sont les zones d’application du dispositif ?

Les conditions de localisation pour bénéficier du dispositif « Denormandie » sont les suivantes : les logements ou immeubles doivent être situés en centre-ville mais pas dans toutes les villes.

• Les 244 villes[3] qui sont bénéficiaires du Programme National Action « Cœur de Ville de 2018 ou
• les communes qui ont signé pour la Convention  ORT (Opération de Revitalisation du Territoire de la Loi ELAN (article 157) ou
• les communes qui ont vraiment besoin de réhabiliter les logements de leur centre-ville.

Quelles sont les conditions concernant les logements ?

Pour en bénéficier les logements doivent avoir été rénovés par le nouveau propriétaire pour un montant minimum de 25% du coût total du logement.

De même pour les logements qui sont transformés à partir de locaux commerciaux (bureaux, magasins, etc…).

3. Quel est l’objectif de ce dispositif ?

L’objectif pour les villes : de ramener de la vie dans les centres-villes et de proposer des logements aux revenus modestes.

L’objectif pour les locataires : trouver des logements à loyers encadrés au cœur des villes.

L’objectif pour les investisseurs : investir dans leur ville et réduire leurs impôts des coûts d’investissement.

4. Quelles sont les dates qui encadrent ou pas ce dispositif ?

• Les logements doivent avoir été acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
• La loi précise que les travaux de rénovation doivent avoir été faits, je cite : « au plus tard le 31 décembre de la 2^ème année qui suit celle de l’acquisition du logement». En d’autres termes, si vous achetez un logement ancien et délabré en centre-ville en 2019, vous devez faire faire les rénovations avant le 31 décembre 2020 pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôts.

5. Quels travaux sont acceptés dans le dispositif ?

Les travaux effectués devront entrer dans une de ces 2 catégories :

Amélioration énergétique seule :

Pour cela il faudra faire réaliser un diagnostic de performance énergétique AVANT le début des travaux et APRES. Cela concerne la consommation en énergie primaire, soit l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement (climatisation). L’objectif de réduction de la consommation conventionnelle en énergie primaire devra être inférieure à 331kWh/m2/an après les travaux.

Au minimum 2 types de travaux de rénovation :

• Le bouquet de travaux de rénovation[4] concerné peut contenir :
• Isolation des combles
• Changement de chaudière
• Isolation des murs
• Isolation des fenêtres
• Changement de production d’eau chaude

Le décret du 10 avril 2020 [5]

précise la notion de travaux d’amélioration qui remplace la notion de travaux de rénovation. Les travaux d’amélioration incluent maintenant:

– la création de surface habitables nouvelles ou de surfaces annexes,

– la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes

– les travaux pour réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

ATTENTION : les travaux pour des locaux ou des équipements d’agréments ne sont pas inclus dans le décret.

6. Quelles sont les obligations des investisseurs locatifs pour en bénéficier ?

Les investisseurs locatifs devront fournir les factures de tous les travaux effectués dans le logement, factures qui devront présenter toutes les informations nécessaires pour la validation des travaux, soit : lieu, nature, performance prévue, etc…

De plus, si un investisseur achète un logement qui vient d’être rénové par un promoteur, il devra s’assurer que le logement n’a pas été occupé depuis la fin des travaux de rénovation pour pouvoir se qualifier au dispositif de réduction d’impôt.

7. Quel est le crédit d’impôt du dispositif et comment le calculer?

Si vous achetez un logement, que vous le rénovez et qu’ensuite vous le louez dans les conditions du dispositif, alors vous pourrez prétendre à un crédit d’impôt de :

• 12% pour une durée de location de 6 ans
• 18% pour une durée de location de 9 ans
• 21% pour une durée de location de 12 ans.

Ces pourcentages sont calculés sur le prix de revient du logement avec un plafond à 300.000 Euros, quelque soit le moyen d’acquisition (achat, construction de logements ou arts de SCPI), avec un maximum de 5500€/m2 de surface habitable.[6]

Comment calcule-t-on le Prix de Revient ? Prix d’achat + honoraires des intermédiaires + honoraires de notaire + droits d’enregistrement + taxe de publicité foncière + coût des travaux[7].

Attention : la réduction d’impôt ne peut être appliquée qu’à 2 logements au maximum.

Pour les promoteurs : les dépenses de travaux retenues pour calculer la réduction d’impôt ne peuvent pas être retenues pour le calcul des revenus fonciers. Pour plus de détails sur les réductions d’impôt en général, immobilier ou pas, vous pouvez nous contacter et un de nos experts répondra à votre problématique précise.

CONCLUSION

En résumé, le dispositif « Denormandie Ancien » s’applique aux logements anciens et délabrés, acquis pour être rénovés ou acquis rénovés, situés dans le centre-ville de certaines villes, pour être loués en tant qu’habitation principale, avec des conditions de ressources des locataires et des conditions de loyers précises, pour une durée de location définie entre 6 ans et 12 ans.

Si toutes ces conditions sont remplies, le propriétaire locatif pourra déduire de ses impôts un pourcentage, selon la durée de location, du prix de revient de 2 appartements maximum.

Mr le Ministre Denormandie a permis, avec ce dispositif qui porte son nom, de répondre à la demande des communes qui voient leur centre-ville se vider de ses habitants et aux investisseurs locatifs qui veulent investir dans des logements anciens, ce que le dispositif PINEL ne leur permettait pas de faire. Par conséquent le budget pour investir dans l’ancien étant plus abordable que dans le neuf, le dispositif « Denormandie » ouvre donc l’investissement locatif à des investisseurs à budget plus modeste.

Pour en parler avec un de nos conseillers, contactez-nous:

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Sources: